Realitatea bate macheta. Ce capcane poţi găsi în proiectele imobiliare din România

Frumos prezentate în planșe, cu spații comerciale la parter, străzi asfaltate în față și copii jucându-se în părculețul din fața blocului, noile proiecte imobiliare prezentate pe siturile dezvoltatorilor imobiliari atrag privirile. După mutare și după ce s-au îndatorat la bănci cu zeci mii de euro, clienții constată că realitatea este alta și că, poate, ar fi fost bine să aibă un sfătuitor.

Unii arhitecți încearcă să preîntâmpine astfel de cazuri acordând asistență de specialitate la contractarea unei locuințe noi. Pentru ei, este și o afacere „demontarea” erorilor din proiectele imobiliare.

Strada asfaltată lipsește, patul desenat în proiect ocupă toată lățimea camerei sau, în cel mai bun caz, este luat în picioare de către cei care trec pe lângă el. Uneori ești nevoit să își lași pantofii în bucătăria deschisă, gândită fix la intrarea în apartament.

Arhitectul Radu Negoiță și-a făcut un scop din ghidarea clienților astfel încât erori ca cele menționate mai sus să fie identificate de cumpărători înainte de contractarea apartamentului.

Autor al paginii de Facebook ”Case Strâmbe pe Radar”, dar și al cărții „Disconfort Residence”, arhitectul vorbește într-un interviu acordat Digi24.ro despre deosebirile dintre actualele ansambluri imobiliare și cele realizate anterior anilor 90, despre elementele care trebuie urmărite la achiziționarea unui apartament nou. Care sunt cele mai nefericite practici ale dezvoltatorilor imobiliari?

Digi24.ro Care sunt cele mai grave erori în proiectele imobiliare din ziua de azi?

R.N.: Mă pot pronunţa doar despre erorile cu care am intrat în contact eu: este vorba despre ce am găsit în planurile pe care le comentez împreună cu fanii comunităţii „Case Strâmbe pe Radar”. Fiecare bloc construit poate avea şi vicii ascunse – la acestea nu avem acces pentru că 80% dintre apartamente se vând din stadiul de proiect. Acest dezavantaj vine cu micul avantaj că, uitându-te pe plan cu un arhitect, afli măcar la ce să te aştepţi la momentul când blocul va fi gata şi te vei muta: poţi presupune că un dezvoltator care a fost responsabil la conformaţia apartamentului nu va trişa la fierul-beton din armături (unii dintre ei înţeleg cât este de mare riscul).

Erorile mai frecvente, nu neaparat în ordinea importanței, sunt:

• Conformaţia nefericită apartamentului. Se manifestă prin apariţia situaţiilor jenante sau incomode mai ales când intrarea în casă are acces direct spre dormitorul matrimonial în loc de camera de zi, sau când baia este foarte departe de dormitor iar accesarea ei presupune traversarea camerei de zi. Alteori intrarea în locuinţă se face pur şi simplu prin bucătărie care, fiind deschisă, poate deveni locul pentru depozitat pantofi şi haine.

• Lipsa unor spaţii necesare pe care reglementările în vigoare le impun: spaţiile de depozitare dedicate mai degrabă lipsesc în majoritatea apartamentelor noi. Sigur, există o zonă gri a legii – nu se precizează explicit că trebuie să ai debara, scrie doar că în apartament trebuie un număr minim de metri pătraţi pentru depozitări – acest lucru nu schimbă faptul că fiecare avem nevoie de un loc pentru ţinut hainele de iarnă, un mop cu găleată şi un aspirator. Debarale am găsit foarte rar în planurile primite.

• Suprafaţa prea redusă (vis-a vis de reglementări) sau îngustimea exagerată a câte unui spaţiu din locuinţă: de multe ori dormitoarele din planuri apar fie fără paturi reprezentate în imagine, fie cu ele micşorate de autorul imaginii. Acest lucru nu schimbă faptul că paturile din comerţ au dimensiunile standard raportate la cele ale omului, iar într-un dormitor mult prea strâmt fiecare ocolire a patului poate fi o sursă de enervare zilnică (în cazul fericit când ocolirea este posibilă). Similar şi pentru băi (dar nu numai) – uneori deschiderea uşii trebuie să se facă odată cu o mică eschivă pentru “ferirea” vasului de toaletă de care nu ne dorim să ne atingem.

• Lipsa luminării naturale directe este o problemă frecventă: orientarea cardinală a apartamentelor nu permite întotdeauna expunerea de minim 1,5 ore la lumina solară directă (la solstiţiul de iarnă) a încăperilor de locuit (prevedere din Ordinul 119/2014 pentru aprobarea Normelor de igienă şi sănătate publică privind mediul de viaţă al populaţiei) – cu toate că ştim că starea de bine este legată de expunerea la lumină naturală.

• Detaliile uitate sunt o mare problemă – am găsit, de exemplu, situaţii în care peretele care trebuia perforat pentru tubulatura de tiraj a hotei sau centralei termice era din beton armat. Acest lucru impune prelungirea tubulaturii cu mai mulţi metri şi ancorarea acesteia de tavan pentru posibilitatea scoaterii ei afară într-un punct unde peretele este din zidărie şi permite perforarea. Rezolvarea este inestetică şi reprezintă o complicaţie de care noul locatar nu are nevoie.

Digi24.ro: Care sunt primele amănunte/detalii la care un potenţial cumpãrãtor al unui apartament/case noi trebuie să fie atent?

R.N.: Recomandarea mea e să studieze planul împreună cu un arhitect, mai ales dacă apartamentul încă nu există fizic, deci nu se poate vizita. Dacă doreşte să examineze planul singur, cel mai bine este să ţină o ruletă la îndemână timp de câteva zile pentru a estima cât spaţiu necesită fiecare acţiune pe care o desfăşoară în timp real; iarăşi, examinarea cea mai eficientă a unui plan se face de la general spre particular pentru a estima gradul de comandare. Planul decomandat reprezintă rezolvarea cea mai confortabilă.

 Varianta optimă de decomandare este când accesul în locuinţă se face printr-un mic hol care comunică cu bucătăria, camera de zi şi toaleta de serviciu, iar accesul către dormitoare nu este direct din punctul de unde se poate accesa zona de zi – zona de noapte e ideal să aibă un anume grad de intimitate.

Camerele să permită mobilarea adecvată funcţiunii pentru care au fost gândite: de exemplu o bucătărie în care intră un blat prea scurt nu permite instalarea spălătorului de vase, a aragazului şi a frigiderului (e nevoie de un minim de 2,40 metri liniari).

Să aibă spaţii de depozitare suficiente. E greu de spus ce înseamnă suficient, dar orice depăşeşte amprenta unui dulap solitar reprezintă un bun început (legea Locuinţei prevede ca depozitările să ocupe minim 2,00 metri părtrați la garsoniere). Această organizare ne este de folos pentru că majoritatea dintre noi ducem vieţi prea aglomerate pentru a mai putea investi timp în mutarea obiectelor dintr-un loc în altul doar pentru că nu avem unde să le ţinem.

Digi24.ro: Cum vedeţi viitorul acestor proiecte imobiliare? Adică, există şansa să le percepem peste 20-30 de ani drept cartiere dormitor, dupã cum vedem că sunt actualele cartiere construite până în 1990?

R.N.: Eu cred că se vor dezvolta precum cartierele construite în anii `70 şi `80. Vor apărea, desigur, funcţiuni complementare care să le deservească (restaurante, magazine de cartier, ş.a.m.d.), dar evoluţia lor poate fi doar limitată. Potenţialul maxim pe care l-ar fi putut atinge dacă erau gândite pe o structură urbanistică flexibilă din start nu se va putea realiza, din păcate – avem ca model starea cartierelor dormitor vechi: au început să aibă magazine la parterul blocurilor, iar unele dintre spaţiile verzi au devenit părculeţe pentru copii, dar atât.

Totuşi, spre deosebire de vechile cartiere dormitor, cele noi prezintă un mare dezavantaj: le lipseşte rezerva de spaţiu care, în zonele dezvoltate în comunism, au devenit parcări sau spaţii verzi ulterior. Înainte de 1990 absenţa conceptului de proprietate privată a permis construcţia de ansambluri de blocuri pe suprafeţe mai largi (cât considerau la fiecare proiect arhitecţii că era necesar pentru buna funcţionare a comunităţilor). Astăzi dezvoltatorii cumpără terenuri cu banii proprii, iar statul se dovedeşte incapabil să îi oblige să ofere minimul de confort pe care legea îl promite cetăţenilor.

Cartierele vechi au fost gândite prin raportarea la contextul urban existent (sau dorit). Au fost concepute de colective multidisciplinare formate din urbanişti, arhitecţi, structurişti, ingineri de instalaţii şi de drumuri şi au fost proiectate să fie autonome funcţional. Fiecare cartier avea posturi de transformare, puncte de termoficare şi spaţii verzi pentru a putea asigura condiţii de confort similare locatarilor (pe o parte din spaţiile verzi locatarii îşi parchează astăzi maşinile).

Astăzi există blocuri noi la marginea Bucureştiului unde racordul la canalizare şi presiunea apei sunt probleme serioase – dezvoltatorii au mimat rezolvarea problemelor, administraţia nu i-a verificat cum trebuie, iar locatarii se plâng pe forumuri.

Digi24.ro: Dacă ar fi să faceţi o comparaţie între vechile cartiere ”ceauşiste” şi noile cartiere care ar fi punctele slabe/forte ale celor două categorii?

R.N.: Dezavantajul major al cartierelor vechi este aspectul faţadelor şi comunicarea dintre vecini – un arhitect francez mi-a descris o situaţie similară din ţara lui folosind sintagma “urbanism tribal”. Funcţionează ca enclave relativ închise şi nu au o legătură sănătoasă cu viaţa restului oraşului.

Cartierele recente au avantajul finisajelor noi, dar este o calitate care se estompează rapid - zugrăveala lavabilă ieftină (materialul de finisaj preferat) va avea viaţă mai scurtă decât cea pe bază de praf de piatră din anii `80. Din nefericire majoritatea zonelor nou-construite stau mai prost la zone verzi şi parcări decât cele vechi – am explicat de ce la punctul precedent.

Digi24.ro: Ce credeţi că ar trebui să facă autorităţile (legislativ, administrativ) pentru a asigura confortul persoanelor care investesc în propria lor locuinţă? Aţi putea da un exemplu de măsură adoptată în acest sens într-o altă ţară şi fără corespondent în România.

R.N.:Autorităţile ar putea să ridice în consiliile locale problema faţadelor (măcar cele care au contact cu bulevardele principale). Aspectul oraşelor noastre este neplăcut mai ales din cauza lor. Oraşele din ţările vecine nu au balcoane închise cu fragmente din obloane de autobuz, cum găsim în Bucureşti pe bulevardul Mihai Bravu şi nici balustrade ruginite. Autorităţile ar trebui să îşi ia în serios rolul şi să rişte să supere pe unii dintre alegători, pentru că altfel nu se va schimba nimic.

Mai departe de obligativitatea fiecărui gospodar de a-şi ţine în bună stare zona publică a locuinţei, renovarea faţadelor se face în Occident pe baza proiectelor aprobate de adunările locale şi examinate de arhitecţi şi urbanişti, iar la licitaţiile lor pentru lucrări publice nu primează doar criteriul preţului celui mai mic. Lipsa de respect de care au parte oraşele pe care le locuim este lipsă de respect la adresa noastră în primul rând. Dacă nu ne respectăm, nu merităm mai bine.

Digi24.ro: Există un mit sau poate adevăr că în cazul unui cutremur blocurile construite după 1990 ar putea fi mai afectate decât cele făcute înainte e 1990. Cum vedeţi personal acest ”curent” de gândire?

R.N.: Ca arhitect nu mă pot pronunţa asupra viciilor structurale generate de punerea în operă defectuoasă a proiectului de structură. Aceasta este treaba dirigintelui de şantier şi a proiectantului de structuri pe care legea îi obligă să fie de faţă la etapele care intră în sferele proprii de competenţă. Este posibil ca unele detalii să fie trecute cu vederea la proiectul X sau Y, dar fără examinarea cărţii construcţiei (care se predă proprietarului clădirii după recepţia finală) nu se poate concluziona nimic. Normal, constat că unele prevederi legale se aplică mai puţin riguros decât în trecut, dar am colaborat cu experţi structurişti şi verificatori pe cerinţa “rezistenţă şi stabilitate” şi toţi mi-au lăsat o bună impresie: în general sunt oameni foarte bine pregătiţi care nu îşi riscă libertatea sau cariera profesională pentru un pumn de dolari în plus. Eu mă pot pronunţa doar asupra zonei mele de competenţă şi încerc să atrag atenţia asupra neregulilor din planuri – îmi închipui că orice patron de firmă care poate construi un bloc are capacitatea de a înţelege cât de gravă ar fi nerespectarea prevederilor impuse de proiectul structuristului.

Digi24.ro: Ați publicat și o carte cu aceste subiecte, respectiv „Disconfort Residence”. Care este scopul acestei cărți?

R.N.: În Disconfort Residence am încercat să traduc celor care nu au legătură cu profesia de arhitect ce presupun, pentru fiecare dintre ei, schiţele de plan pe care le examinează când îşi caută locuinţă – şi de ce să se teamă când visul frumos se termină. Diavolul stă în detalii – detaliile care fac diferenţa dintre o viaţă confortabilă şi una comică. Sigur, ne putem amuza când lovim prima dată cu piciorul gol o muchie de pat aflată prea aproape de uşa dormitorului, dar ca să nu păţim asta zilnic trebuie să ştim exact cum să citim schiţa de plan pe care ne-o oferă dezvoltatorul (sau să devenim gimnaşti).

În carte am strâns cele mai deranjante probleme găsite în apartamentele reale de pe piaţă şi le-am explicat pentru ca persoanele interesate să poată identifica problemele similare şi să le ocolească (sau să ştie ce riscă dacă le acceptă).

Recomand oricui îşi doreşte să cumpere locuinţă mare atenţie la cifre: uneori suprafeţele locuinţelor sunt cosmetizate, alteori aria balconului este introdusă în suprafaţa utilă (care în mod normal trebuie să conţină doar spaţiile închise şi încălzite). Sunt doar două dintre tertipurile folosite pentru a face apartamentul să pară mai mare sau metrul pătrat mai puţin costisitor.

Digi24.ro: Ce altceva ar mai fi de spus?

R.N.: Am citit într-un articol la un moment dat despre o trăsătură interesantă a psihologiei umane: considerăm că ne cunoaştem pe noi înşine mai bine decât ne cunoaştem de fapt şi, în acelaşi timp, avem senzaţia că suntem mai diferiţi unii de ceilalţi decât este cazul. Pot să vă spun că nevoile indivizilor ce pot fi deservite de domeniul arhitecturii sunt destul de similare de la individ la individ: avem nevoie cu toţii să ştim că spaţiul în care ne vom petrece cea mai mare parte a vieţii va putea fi acasă. Acasă funcţionează este atâta vreme cât ne putem încărca bateriile alături de cei apropiaţi. Nu avem nevoie de mult: un loc de odihnă, unul de prepararea hranei, unul de masă, spaţiul de menţinere a igienei personale şi camera de zi. Cu restul detaliilor ne ajută Ikea şi revistele de amenajări interioare. Dacă însă configuraţia unei camere presupune eforturi suplimentare pentru activităţi simple, prepararea mesei şi ridicarea de la masă devin complicate din cauza lipsei spaţiului, iar menţinerea curăţeniei vine cu bătăi de cap inutile, o amenajare de interior reuşită nu ne mai poate ajuta, iar acasă devine sinonim cu pe şantier. Un fel de job de după job unde nu suntem plătiţi, dar pentru care plătim, deşi simţim că nu merită.