Nori negri pe piața imobiliară
Piața imobiliară din România traversează o perioadă dificilă. Sunt probleme pe toate palierele pieței. Cumpărătorii se gândesc de mai multe ori înainte să își cumpere o locuință din cauza dobânzilor mari și a incertitudinilor privind viitorul. Asta a avut impact inclusiv asupra ofertei de locuințe, care a scăzut puternic. Nici dezvoltatorii nu o duc mai bine. Mulți dintre ei sunt supraîndatorați și în pragul insolvenței.
Numărul caselor și apartamentelor scoase la vânzare a scăzut semnificativ în ultimul an. La nivel național, oferta s-a redus cu aproape 30%, arată datele platformei Imobiliare.ro.
Reducerea ofertei vine pe fondul creșterii inflației, care a erodat puterea de cumpărare, a dobânzilor ridicate și a stării de incertitudine cu privire la evoluția economiei.
Acest cumul de factori i-a determinat pe mulți dintre cei care voiau să-și vândă locuința pentru a-și cumpăra una mai mare să renunțe la planurile lor. Practic, au decis că este mai convenabil să plătească în continuare rate la bancă pentru locuința actuală, în loc să se împrumute pentru o casă nouă, dar la o dobândă mult mai mare.
Situația se vede și în statisticile Băncii Naționale. Cele mai recente date publicate de BNR arată că numărul creditelor ipotecare s-a diminuat cu 50% în primul trimestru al anului, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Defalcat, creditele „Prima casă” au înregistrat o scădere de 29%, față de o reducere de 51% în cazul creditelor ipotecare standard.
Reducerea numărului de credite ipotecare contractate vine pe fondul creșterii puternice a dobânzilor. Datele centralizate de BNR arată că dobânda anuală efectivă medie pentru creditele noi pentru locuințe a ajuns în luna septembrie la 7,7%. Nivelul este cu mult peste cel de patru la sută înregistrat în 2021, dar a mai scăzut puțin față de maximul de 8,44% atins în luna mai.
Datele Imobiliare.ro mai arată că interesul pentru achiziția de locuințe este în continuare mare. Numărul potențialilor clienți care își caută o locuință pe această platformă a crescut cu aproape 18% în trimestrul al treilea.
Iar în condițiile în care oferta s-a restrâns cu 30%, iar cererea a crescut cu 18%, prețurile ar fi trebuit să urce puternic. Avansul a fost însă de doar 1,5% la nivel național, de la 1.444 euro pe metru pătrat util în 2022 la 1.465 de euro pe metru pătrat util în prezent.
O creștere atât de firavă sugerează că interesul pentru cumpărare nu se transformă și în achiziție.
De fapt, numărul tranzacțiilor s-a redus substanțial în primele nouă luni din an. Datele Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară arată că vânzările de apartamente s-au redus cu peste 16%. De la începutul anului și până la sfârșitul lunii septembrie au avut loc 108.000 de tranzacții cu apartamente, față de aproape 130.000 în aceeași perioadă din 2022.
Asta se vede și din faptul că apartamentele stau mai mult timp la vânzare. Perioada de timp necesară pentru vânzarea apartamentelor a crescut în majoritatea marilor orașe. În medie, vânzătorii au nevoie de trei luni pentru a găsi un cumpărător.
Deși stau cu locuințele mai mult timp la vânzare, proprietarii țin de preț. Marja de negociere se menține sub nivelul de 4,5% în principalele orașe.
Lucrurile nu sunt roz nici în ceea ce-i privește pe dezvoltatori. Peste 70% dintre ei sunt în pragul insolvenței, pe fondul accentuării provocărilor generate de scăderea vânzărilor și a creşterii taxelor, arată compania de consultanţă Frames. La asta se adaugă creșterea datoriilor la peste 100 de miliarde de lei.
Potrivit datelor analizate, 69,94% la sută dintre cei 7.158 de dezvoltatori imobiliari au un risc foarte mare de insolvenţă, iar 3,63% un risc mare de blocaj economic. Riscul major de insolvenţă este cauzat de dimensiunea foarte redusă a business-ului marii majorităţi a acestor firme.
Statisticile arată că 5.633 de dezvoltatori imobiliari sunt din categoria microîntreprinderilor, 1.071 sunt companii mici, 364 mijlocii şi numai 90 sunt firme mari, cu o putere financiară semnificativă.
"În marea lor majoritate sunt dezvoltatori imobiliari cu capacitate financiară redusă, dependenţi de cashflow şi de dinamica pieţei, vulnerabili în faţa modificărilor financiare – creşterea taxelor, a costurilor operaţionale în general şi scăderea cererii de locuinţe'', spune Adrian Negrescu, managerul Frames.
La problemele din sector se adăugă eliminarea facilităților de care se bucura acest sector, dar și creșterea TVA la imobilele noi, cu o valoare de peste 120.000 de euro, de la 5% la 19%, de la 1 ianaurie.
Sunt costuri suplimentare cu care se vor confrunta dezvoltatorii, pe care mulți vor încerca să le transfere către clienți. Aici e însă o linie fină. Dacă o trec, e posibil ca cererea să se reducă, mai ales că ne confruntăm cu o creștere a costurilor de trai și cu scumpirea banilor.
