Cum vă alegeți locuința-investiție care să poată fi închiriată

Investiţiile în locuinţe urmăresc alte principii decât alegerea unei locuinţe proprii şi, ca în orice business, trebuie avut în vedere publicul ţintă, potenţialii clienţi şi nevoile acestora, potrivit wall-street.ro.

Prin achiziţia unui apartament destinat închirierii puteţi avea un randament cuprins între 6% şi 8% pe an, în cazuri excepţionale chiar şi mai mare, mult peste depozitele bancare, dar trebuie să ţineţi cont de câteva aspecte importante, spune Florin Poștoacă, manager departament investiţii imobiliare în cadrul companiei de consultanţă Nordis.

De ce este important unde cumpăraţi locuinta

În primul rând, zona este foarte importantă, arată Florin Poștoacă, deoarece ea va determina gradul de ocupare la închiriere. Astfel, cu cât zona oferă mai multe facilităţi, este bine cotată şi are un renume bun, cu atât locuinţa va sta mai mult timp ocupată. Cele mai căutate zone de către chiriaşii de garsoniere şi apartamente de două camere (circa 60% din cerere) sunt cele situate lângă metrou şi alte mijloace de transport sau pe lângă campusurile universitare.

Pentru apartamentele mai mari, de trei sau patru camere, închiriate mai ales de familii, cu venituri medii spre sus, importante sunt accesul spre zonele de birouri de top, în general zona de nord, instituţiile de învăţământ bine cotate, vecinătăţile, zona verde –parcurile, restaurante, etc.

Nordis: Cumpăraţi în funcţie de chiriaşul dorit în locuinţă

În al doilea rând, tipul de chiriaşi vizaţi determină tipul de investiţie. "O locuinţă de închiriat nu se cumpără în funcţie de preferinţele personale, ci în funcţie de criteriile de selecţie ale potenţialilor chiriaşi care vor locui acolo", subliniază managerul de investiţii al Nordis, companie imobiliară înfiinţată în anul 2008, specializată pe zona de Centru - Nord a Bucureştiului.

Astfel garsonierele şi apartamentele de 2 camere sunt mai ieftine la achiziţionare, se închiriază mai repede (fiind cererea mai mare), dar mobilitatea chiriaşilor este şi mai mare. Generaţia Y, din care este constituită actuala cerere în mare măsură este mult mai mai mobilă şi mai sensibilă la trenduri, inclusiv în ceea ce priveşte locuirea – privind zonele, stilul de mobilare, etc.

În schimb, apartamentele de 3 şi 4 camere necesită investiţii mai mari, atât la cumpărare cât şi la mobilare, cererea puţin mai restrânsă, dar mai stabilă pe termen mediu şi lung. Astfel, chiriaşii de apartamente de trei şi patru camere, de regulă familii ce au copii stau mai mult în apartamentele pe care le închiriază şi în cazurile când vin cu mobilă proprie locuieşte spre 3-5 ani.

Mobilat sau nemobilat?

O pondere de 80% din chiriaşii bucureşteni caută apartamente sau case mobilate, gata să se mute imediat, arată Florin Poștoacă. Aşa că locuinţele mobilate au şanse de închiriere mult mai rapidă, mai spune managerul Nordis. Mobilarea necesită o investiţie iniţială de minim 5.000 euro (pentru o garsonieră sau chiar apartament mai mic cu două camere), dar şi costuri anuale de întreţinere sau la schimbarea chiriaşilor.

În opinia sa, apartamentele nemobilate se închiriază puţin mai încet, dar chiriaşii lor sunt mai stabili, nu se grăbesc să se mute cu mobilă în alt apartament.  Important:  chiar şi locuinţele nemobilate trebuie să aibă bucătăria mobilată şi utilată.

Trebuie stabilit un buget

Investiţia într-o locuinţă pentru închiriere înseamnă mai mult decât cumpărarea unui imobil, spune Florin Poștoacă. "La preţul de achiziţie se adaugă taxele de transfer de proprietate şi de multe ori bani pentru mobilarea lui (70-80% din chiriaşii români preferă locuinţele mobilate). De asemenea, când faceţi calculele pentru recuperarea investiţiei, trebuie avut în vedere că nu toate veniturile din chirii rămân în buzunar, ci trebuie acoperite şi varii cheltuieli - impozite anuale pe proprietate şi pe venituri, eventuale costuri de întreţinere cât timp apartamentul este neocupat -  momentul pieţei imobiliare", arată managerul Nordis.

În perioadele de criză imobiliară, preţurile sunt mai bune, mai mici dar şi veniturile sunt mai mici - chirii mai reduse, aşa că trebuie bine evaluat raportul între preţ şi chirie. De asemenea, achiziţionarea unei locuinţe off plan pentru închiriere poate fi o variantă bună, prin preţul avantajos de cumpărare. Totuşi, trebuie pusă în balanţă reducerea de preţ oferită de developer şi veniturile care se pierd în perioada de construcţie. În unele cazuri este mai avantajos să fie cumpărată o locuinţă la cheie, care să între imediat în exploatare. Potrivit lui Florin Poștoacă, este bine să fie verificată experienţa developerului, ce blocuri a mai construit, cum a respectat termenele de livrare şi negociate penalităţi de întârziere a lucrărilor, care să acopere eventuale daune.  De altfel, la contractele de cumpărare în ansambluri rezidenţiale multe clauze se pot negocia, mergându-se pe principiul cine nu cere, niciodată nu va obţine un avantaj comercial.

Nivelul chiriei, rezonabil

"Mai bine urmăriţi o chirie moderată pe piaţă, astfel încât să aveţi locuinţa ocupată mai mult timp, decât o chirie peste medie şi să aşteptaţi mai mult timp clienţii. Un apartament neocupat înseamnă automat nu doar că pierdeţi un venit lunar din chirie, dar şi că trebuie să scoateţi din contul propriu bani pentru întreţinerea spaţiilor comune. Două luni de neocupare în plus înseamnă din start o reducere de chirie de 10-20%", subliniază Florin Poștoacă.

În plus, arată managerul Nordis, un chiriaş care locuieşte într-o locuinţă cu o chirie medie, este mai stabil, nu pleacă la prima tentaţie - când vede primul anunţ de închiriere mai avantajos.