Ne îndreptăm către o nouă criză? Ce arată piața imobiliară și de ce la Cluj tranzacțiile se fac cu banii jos
Românii continuă să cumpere case. La Cluj, unde şi apetitul e mai mare, 80% din tranzacţii sunt cu banii cash. Totuşi, ritmul a mai fost temperat de fluctuaţiile cursului valutar şi de creşterea ROBOR, care urcă ratele. În Bucureşti, preţurile sunt încă la 40% din valoarea atinsă în bula imobiliară din 2008, în timp ce la Cluj preţurile sunt aproape ca atunci. Cât de aproape suntem de o nouă criză și la ce ar trebui să fim atenți dacă vrem să ne cumpărăm o casă? Despre toate aceasta a vorbit expertul în research imobiliar Dorel Niță în emisiunea „În fața ta” de la Digi24.
Cum arată în 2018 piața imobiliară?
Piața imobiliară arată la fel precum economia. Economia este într-o fază de expansiune. Piața imobiliară urmează acest trend. Adevărul este totuși că în ultimul an, vedem o anumită ajustare în piața imobiliară. Practic, ritmul de creștere a încetinit. Dacă anul trecut, spre exemplu, în primul sau al doilea trimestru, vorbeam de o creștere anuală de 12-13 la sută, în primul trimestru din acest an vorbim de o creștere de 6-6,5 la sută. Mă refer la creșterea prețurilor proprietăților rezidențiale, acesta fiind indicatorul general pe care noi îl urmărim. Bineînțeles că urmărim și alți indicatori și putem explica încetinirea aceasta a creșterii prețurilor uitându-ne la cereri și la oferte. Cererea (...) este în continuare puternică - față de anul trecut creșterea cererii este de 10-15 la sută, peste 70 la sută în ultimii trei ani; din punctul nostru de vedere, cererea a crescut pentru că veniturile au crescut, pentru că dobânzile sunt la niveluri minime istorice, pentru că șomajul este scăzut. În același timp, oferta a scăzut. S-au tranzacționat multe proprietăți, cererea a fost puternică, iar din divergența aceasta rezultanta a fost creșterea de preț.
Ajustarea pieței imobiliare vine din mai multe direcții. Sunt factori exogeni - cererea este influențată de ce se întâmplă cu costul dobânzilor, cu faptul că ROBOR era anul trecut 1,5 la sută, acum este la 2,1, mă refer la trei luni, dar prognoza este că va atinge 3 la sută spre sfârșitul anului. De asemenea, avem o ușoară creștere a cursului valutar, să nu uităm că salariile - așa cum a comunicat comisia de prognoză - vor crește mai încet anul acesta (salariul mediu, ajustat cu inflația, va avea o creștere reală de 7 la sută).
Cine sunt cei care vor să cumpere?
La nivel macro, cei care caută să-și achiziționeze o primă locuință sunt majoritari, undeva la nivel de 50 la sută. Urmează cei care vor să facă un upgrade (cam 40 la sută), investitorii sunt într-o plajă de 10-15 la sută. Pe Cluj, diferența este imensă, pentru că acolo majoritatea celor care fac achiziții fac pentru investiții, acolo se vine mult cu cash, acolo și prețurile au crescut foarte mult, orașul a crescut mult.
Mai sunt și alte orașe, în special orașe din vestul țării, care au cunoscut în ultimii ani investiții importante, au crescut și ca populație, spre deosebire de București, care a scăzut în ultimii zece ani, deci acolo prețurile au recuperat cel mai mult din valoare pierdută în perioada de criză. E vorba de (Sibiu), Oradea, Alba Iulia, Timișoara, dar Clujul e o extremă. Acolo 80 la sută din tranzacții se fac cash. La Cluj, 30-40 la sută din achiziții sunt pentru investiții. Cei care cumpără sunt clujeni, sunt studenți, sunt părinții studenților, sunt români din străinătate care cumpără unu, două, trei apartamente pentru investiții.
Cineva care vrea să-și cumpere o locuințe (nu pentru investiții) ce să facă, să cumpere acum sau să mai stea?
Din punctul meu de vedere, încă nu am atins maximul pieței, piața crește în continuare, prețurile cresc în continuare, cererea este puternică, deci o creștere va exista, însă va fi din ce în ce mai mică. Bineînțeles, în orice moment, când piața este în vârf, dar mai ales când este în jos, poți investi și o investiție bună în acest moment este rezidențialul, care oferă randamente de 5-7, chiar 10 la sută pentru anumite tipuri de proprietăți.
În București, care sunt cele mai tranzacționate proprietăți?
Apartamentele cu două camere sunt în continuare cele mai tranzacționate proprietăți în București. Criteriul general de alegere a cumpărătorului din România este în continuare prețul. 70 la sută din cei care achiziționează se uită mai întâi la preț. Urmează apoi locația și de-abia pe locul trei este confortul.
Și în București a crescut apetitul investițional, deși creșterea nu este așa de evidentă. București este un caz aparte, pentru că spre deosebire de Cluj, de Timișoara, creșterile de preț au fost mai temperate. București depinde destul de mult și de programul Prima Casă, or volatilitatea pe acest segment, de locuințe ieftine, este destul de mare. Să nu uităm că fondurile anul trecut s-au epuizat rapid, anul acesta sunt 2 miliarde, anul trecut au fost 2,5 miliarde, deja informațiile sunt că 40 la sută din fonduri au fost epuizate. București face notă discordantă, există cerere puternică pe acest segment, din păcate, în București se și construiește foarte puțin. Este un motiv în plus pentru care prețurile rămân scăzute și oamenii se îndreaptă, deși ar dori să achiziționeze proprietăți noi, ar fi cea mai sigură și mai profitabilă investiție, se îndreaptă spre proprietăți vechi. Chiar există un apetit pentru proprietățile din centrul capitalei, deși în multe au probleme legate de riscul seismic.
Cum se explică fenomenul Cluj pe piața imobiliară din România?
Clujul a devenit al doilea oraș al țării. Bucureștiul a devenit foarte scump, mulți investitori preferă Clujul în acest moment. În piața imobiliară există trenduri în care mai întâi investești în birouri, în logistică, după care vine și rezidențialul. Clujul s-a dezvoltat și se dezvoltă în continuare pe partea aceasta de birouri, pe partea aceasta de IT, servicii financiare și există o cerere puternică pentru forță de muncă calificată. Evident că neexistând o perioadă lungă de timp suficientă capacitate de cazare, acum s-au construit, vin mulți studenți, există un boom în business-ul local și evident prețurile au crescut acolo.
Bula asta se va sparge, vom ajunge la o nouă criză?
Nimeni nu poate să prevadă următoarea criză. Clujul, într-adevăr, a depășit nivelul atins la începutul anului 2008 (ca creștere procentuală de prețuri), Bucureștiul este încă la 40 la sută. Eu nu cred că există o bulă în acest moment, există cerere suficientă, acolo se și construiește, spre deosebire de București și văd Clujul crescând în continuare, văd zona metropolitană care chiar va crește, la 700.000 de locuitori. România are nevoie de orașe secundare puternice. Polonia are trei orașe secundare, de 700.000 de locuitori, alte câteva orașe de 500.000 de locuitori, în România lipsește nivelul acesta intermediar. Clujul, Timișoara au 300.000 de locuitori.
Dacă aș avea 50.000 de euro, unde să mă duc să cumpăr o locuință pentru investiție?
În primul rând, v-aș sfătui să investiți cât mai aproape de locuința pe care o aveți deja, pentru a urmări ce se întâmplă acolo și a administra, practic, proprietatea. Deci aș vedea în zona pe care dvs o cunoașteți care sunt proprietățile la vânzare care se încadrează, să spunem că avem un apartament de două camere, vechi, cu posibilitatea de a închiria, sau putem să cumpărăm o garsonieră nouă. M-aș uita care sunt chiriile și aș face o rată de rentabilitate. În mod normal, în București, dacă investești, mai rentabile sunt proprietățile vechi, pentru că au prețuri mai scăzute, iar chiriile sunt totuși la niveluri similare. Chiriile cresc mai lent decât prețurile de vânzare ale proprietăților. Trendul pe termen mediu este de creștere ușoară, de până la 10 la sută, în timp ce în București, în ultimii trei-patru ani, prețurile au crescut cu 20 la sută. Deci prețurile de vânzare au tendința de a crește mai rapid decât prețurile de închiriere. În București cresc mai rapid „zonele bune”, zonele centrale, ultracentrale, decât zonele periferice. Deci, dacă aveți bani și doriți să investiți pe termen lung, este mai rentabil să aveți o proprietate într-o zonă bună decât într-o zonă periferică.
Care este diferența dintre prețul cerut și prețul final?
O diferență mai mare dintre ultimul preț cerut și prețul de tranzacționare este între primul preț cerut de proprietar și ultimul preț cerut. Simplu! Dvs sunteți hotărât să vindeți proprietatea: 100.000 de euro. Stați cu prețul ăsta două luni, trei luni, vedeți că nu aveți vizionări, decideți să scadeți prețul la 80.000 de euro. În general, în București, dar și în alte orașe mari, există diferențe, ecarturi, între primul preț solicitat de proprietar și ultimul preț solicitat, pentru că așteptările sunt nerealiste. Ce vedem însă este că, față de ultimul preț cerut se negociază foarte puțin. Dvs ați văzut că 80.000 este mai aproape de realitatea din piață, a venit în sfârșit cineva care dorește să cumpere, negociază cu dvs, dar nu negociază 20.000 de euro, ci 5.000 de euro, 3.000 de euro. Asta la apartamente, la case, e mai mare.
Primul preț cerut este foarte important, pentru că asta face diferența dintre o locuință vândută și alta care stă pe piață doi ani. De aici pornești tranzacționarea. Pe cei care de la început și-au poziționat locuința foarte sus îi pot asigura că până la urmă valoarea de tranzacționare va fi sub valoarea de piață a proprietății. Dacă evaluezi bine proprietatea și o pui pe piață la un preț corect, atunci prețul de tranzacționare va fi foarte aproape de evaluare și vei face și tranzacția mai repede.
Care sunt lunile în care au loc cele mai multe tranzacții?
Sunt luni din ultimul trimestru, septembrie-octombrie-noiembrie, este perioada cea mai bună, atunci este vârful. În prima parte a anului, oamenii sunt prudenți, se informează mai mult, caută proprietăți în piață, încep să facă vizionări, dar decizia se ia mai târziu.
Programul Prima Casă este un caz special, are o volatilitate mare. În acest moment, din 2 miliarde mai sunt puțini bani. Oamenii fac vizionări, au început deja să se încheie aceste contracte, problema este că pentru următoarele șase luni acești oameni ori își vor amâna decizia pentru viitor, ori vor căuta un alt credit, un credit ipotecar normal. Să nu uităm, totuși, că mulți dintre cei care apelează la Prima Casă au avansul respectiv, au 10-15 la sută, însă ei apelează la acest program pentru că dobânda este avantajoasă. ROBOR la trei luni, plus 2 la sută....Da?
(Emisiunea În fața ta o puteți urmări în fiecare sâmbătă și duminică, de la miezul nopții)
Urmărește știrile Digi24.ro și pe Google News
