Cristian Popa (BNR): Piața imobiliară din România și criza care nu mai vine: mituri și realități - OPINIE
Discuțiile despre prețurile proprietăților imobiliare captează atenția publicului, fiind probabil depășite ca notorietate doar de disputele electorale. Sunt prețurile mari sau mici? Cu cifrele în față, voi analiza situația și voi începe prin a sublinia un fapt: în pofida numeroaselor „analize” ce anunță continuu de ani buni o nouă cădere iminentă a pieței imobiliare, realitatea este că de mai bine de un deceniu, prețurile proprietăților cresc, constant, într-un ritm ce pare sustenabil pe un orizont mediu de timp (probabil cu excepția Clujului).
Ce ne spun cifrele este că în prezent prețurile imobilelor ating noi maxime post-criză, rămânând încă sensibil sub nivelurile înregistrate în bula din 2008. Aceste prețuri sunt date de piață, în fiecare tranzacție sunt implicate două părți: cineva cumpără și cineva vinde la un preț comun agreat, nu sunt scoase din joben. Totuși, nu este deloc o întâmplare că prețurile locuințelor urcă la cele mai înalte valori înregistrate post-criză. Detaliez în continuare.
Analizele realizate de instituția în slujba căreia lucrez arată că piața imobiliară rezidențială este caracterizată în prezent de un dezechilibru între cerere și ofertă. Pe partea ofertei, datele disponibile la începutul anului arată comparativ cu anul trecut o scădere a numărului de autorizații de construire eliberate pentru clădiri rezidențiale, a volumului lucrărilor de construcții rezidențiale, a locuințelor nou finalizate și a celor disponibile pentru vânzare. În ceea ce privește cererea, aceasta a înregistrat o creștere datorită revenirii economice, diminuării presiunilor inflaționiste și creșterii veniturilor salariale. Astfel, dinamica ascendentă a prețurilor este susținută de reducerea ofertei, de creșterea costurilor de construcție și de intensificarea cererii.
Costurile ridicate în construcții continuă și ele să pună presiune asupra prețurilor locuințelor noi, iar trendul ascendent al acestor costuri este așteptat să continue în perioada următoare, pe fondul lipsei acute de forță de muncă și al măsurilor fiscale implementate la începutul anului. De asemenea, creșterea cotei TVA de la 5% la 9% pentru locuințele noi, începând cu 1 ianuarie 2024, este de natură să exercite presiuni suplimentare asupra prețului proprietăților imobiliare rezidențiale.
Salariile din economie reprezintă însă cel mai important factor ce explică evoluția prețului la case și apartamente, iar în ultimele 12 luni am asistat la o creștere de aproape 15% a salariului mediu net în economie.
În ultimii 10 ani, prețurile locuințelor la nivel național s-au dublat, în același timp salariul mediu net pe economie aproape că s-a triplat. Cu aceste cifre în minte, creșterile prețurilor proprietăților din ultima perioadă nu mai par deloc absurde.
Colegul meu, Csaba Bálint, membru al Consiliului de administraţie al BNR, a realizat în trecut o analiză aprofundată din care a reieșit că cel mai important factor ce contribuie la creșterea prețurilor locuințelor este creșterea salariilor.
Asta nu e totul, peste 50% din creșterea prețurilor pare a fi explicată de creșterea salariilor. Mai mult, această variabilă explică atât creșterea medie, cât și în profil teritorial (explică diferența de la un oraș la altul). Al doilea cel mai important factor identificat sunt dobânzile pe termen lung pentru credite ipotecare, iar un al treilea factor, deși mai puțin relevant, este demografia. Și chiar dacă demografia nu arată deloc bine, populația țării scăzând și îmbătrânind, marile orașe devin totuși mai populate, au valori ale sporului demografic superioare.
Însă cât costă o locuință?
Când un preț crește, putem spune că este mai scump, dar și invers, că banii sunt mai ieftini. Aceeași sută de lei sau euro umple mai puțin coșul de cumpărături acum decât o făcea acum 15 ani. Dar dacă exprimăm prețul în alte bunuri sau servicii și nu în bani?
Accesibilitatea (preț în ani de muncă) este calculată ca raportul dintre prețul mediu al unei locuințe standard (60 mp) în diverse orașe și salariul mediu net anual câștigat de un locuitor al acelui oraș. Raportul preț/venit este o modalitate simplă de a interpreta accesibilitatea proprietăților, similar cu celebrul indicator PER (price/earnings) din investițiile în acțiuni la bursă.
Așa am ajuns să calculez indicele de accesibilitate pentru patru orașe importante din România, dar și pentru patru capitale din Europa Centrală și de Est (CEE), în scopuri personale și din curiozitate, din dorința de a înțelege mai bine.
O primă concluzie ce reiese din infograficul de mai sus este că suntem într-o situație total diferită față de cea dinaintea Marii Crize Financiare. Nu cred că se va repeta prea curând scenariul din 2008. În perioada de boom imobiliar din 2008, costul unei locuințe în București depășea 20 de salarii anuale, chiar 25 (datele sunt mai puțin exacte pentru perioada aceea).
Astăzi, situația este mult diferită: o locuință medie în București necesită echivalentul a șase ani de muncă. Cluj-Napoca cu 10,4 ani este un oraș mai puțin accesibil, dar în linie cu capitalele din regiunea Europei Centrale și de Est. De exemplu, în Varșovia, costul unei locuințe echivalează cu aproximativ 11 ani de muncă, în Budapesta cu 10 ani, iar în Praga aproape 14 ani. Dacă 6 ani sunt mulți sau puțini pentru o locuință, vă las pe dumneavoastră să hotărâți. Ce se poate spune însă cu certitudine, pe baza cifrelor, este că observăm cel mai mic „preț” din ultimii 20 de ani, dar și cel mai mic dintre orașele analizate. Sunt date, nu păreri.
Desigur, orașele nu sunt perfect comparabile, în celelalte capitale CEE există mai mulți turiști, dar probabil și regulile urbanistice sunt mai stricte. Însă, cu puținele date folosite în acest exercițiu, putem spune că în ciuda creșterilor de prețuri din ultimul deceniu, locuințele din București rămân semnificativ mai accesibile în comparație cu alte capitale din regiune.
Am primit de mai multe ori deja argumentul „trebuie să și trăiești, cine pune tot salariul deoparte ca în 6 ani să își cumpere casă?”. Este un argument solid, care vine natural. Răspunsul este că, pe de o parte, calculul presupune un singur salariu în gospodărie, de multe ori sunt două. De asemenea, calculul este același pentru toate orașele: ne spune mai degrabă că orașul X este mai accesibil decât orașul Y și că orașul Z este mult mai accesibil decât era acum 15 ani, vezi cazul Bucureștiului. Nu este perfect. Ne oferă însă o idee bună despre unde suntem în comparație cu unde am fost. De asemenea, totul se bazează pe medii: media salariului în orașul respectiv, media prețului pe mp etc. Știm exemplul lui Moisil. Știm că două persoane pot mânca în medie un pui, o persoană doi și alta nimic. Pe scurt, media ascunde multe, însă altfel nu ne putem uita spre subiect.
Când vine vorba de posibila evoluție pe termen lung a prețurilor la case, îmi place să folosesc un mind trick. Dacă presupunem că salariile cresc cu un anumit procent (să zicem 5%), iar prețurile caselor rămân constante, peste 50 sau 100 de ani ne-am putea cumpăra o casă cu doar câteva luni de salariu, nu-i așa? Ce este acum echivalentul a 6 ani de muncă în București ar deveni o lună-două. Sună drăguț, dar total nerealist.
Pe aceeași logică, dacă salariile cresc în perpetuitate cu un anumit procent, iar chiriile rămân neschimbate, la un moment dat un apartament de închiriat ar ajunge să coste doar 1% din salariul lunar. Ar fi frumos, desigur, dar știm că tot nerealist este.
Tocmai de aceea consider că este foarte relevant indicatorul de accesibilitate, prețul unei case în ani de salariu, pentru că pe termen lung acesta nu poate fi nici 100, nici subunitar, ar fi prea mult sau prea puțin. Totul derivă de la faptul că: 1. Bunurile sunt rare prin natura lor; 2. Spațiul este limitat, nu putem locui toți în centrul orașului; 3. Casele se fac cu muncă, la finalul zilei o mare parte din costurile de construcție sunt salarii: includem aici și salariile celor ce produc materiale de construcții, celor care proiectează, celor care autorizează etc.
Salariul minim pe economie a crescut cu 43% doar în ultimii 2 ani, cu 57% în sectorul de construcții. Va mai crește cu încă 12% în iunie. Cineva trebuie să îl plătească. 4. Productivitatea în sectorul de construcții nu crește atât de repede precum în alte sectoare: construirea unei locuințe a rămas laborioasă și puțin automatizată în ciuda unui anumit avans tehnologic. În plus, cerințele de calitate, finisaje și confort termic au crescut. Acest mod de gândire ne ajută să înțelegem mai bine dinamica prețurilor și accesibilitatea locuințelor.
S-au scumpit casele sau sunt banii mai ieftini?
Un alt aspect important este inflația. În ultimul deceniu, inflația cumulată în România a fost de 52%, iar în ultimii trei ani, de 34%, și pe fondul crizelor suprapuse desigur. În acești ultimi trei ani, prețurile locuințelor au crescut cu 26% în România și cu 20% în București. Cu alte cuvinte, în termeni reali, prețurile locuințelor au scăzut în ultimii trei ani. Ajustat la inflație sunt mai mici.
Pe orizonturi lungi, când nivelul general al prețurilor crește, prețul proprietăților imobiliare tinde să urmeze aceeași tendință, deoarece atât costul de înlocuire, cât și potențialele venituri din închiriere tind să crească. Astfel, veniturile din chirii trebuie privite mai degrabă ca randamente reale, ajustându-se în linii mari cu inflația. Această dinamică face ca investițiile imobiliare să fie relativ atractive în perioadele de inflație ridicată, fiind active reale și nu financiare, și oferind o anumită protecție la inflație pe termen lung. În cărțile de finanțe, investiția în imobiliare rămâne una dintre cele mai sigure metode de a proteja avuția în perioade de inflație ridicată, fiind considerată un „hedge” eficient împotriva inflației.
Contează și ce „oferă” orașul
Iar proiectele de infrastructură în curs de dezvoltare în București sau în alte orașe mari ale țării, menite să îmbunătățească conectivitatea și calitatea vieții, contribuie atât la creșterea standardelor de viață, cât și la creșterea valorii proprietăților. Dezvoltarea infrastructurii este un factor esențial în atractivitatea pe termen lung a pieței imobiliare. De exemplu, extinderea/crearea rețelei de metrou în București/Cluj, modernizarea drumurilor și dezvoltarea zonelor comerciale și rezidențiale contribuie la creșterea atractivității generale a orașului. Una este un oraș cu inel de autostradă de jur împrejur, alta este unul fără.
Acumularea de capital crește valoarea activelor, în general. Când nu ai de nici unele, cum se întâmpla în 1990, este normal ca o garsonieră să se vândă pe o sumă infimă. România a acumulat însă stoc de capital (în special după aderarea la UE) și continuă să acumuleze, atât capital financiar (depozite, fonduri private de pensii, acțiuni la bursă etc.), dar și capital real (companii create de antreprenori români, rețea de autostrăzi etc.), iar asta se reflectă și în prețurile activelor, inclusiv la bursă. Una este o țară cu 260 km de autostradă (2009), alta este o țară cu 1.100 km (prezent) sau 3.000 km, sperăm noi, în 2030-2035.
Un alt aspect care influențează piața imobiliară românească este preferința culturală pentru deținerea unei locuințe. Conform datelor Eurostat, 95% dintre români dețin locuința în care trăiesc, cel mai mare procent din Uniunea Europeană. Această preferință reflectă valorile și tradițiile culturale, considerând deținerea unei locuințe un simbol al stabilității și împlinirii personale.
Suntem învățați de mici că, pentru a avea o viață împlinită, trebuie să deținem o casă, să avem un copil și să plantăm un copac. Nu voi intra în subiectul „închiriază” versus „cumpără”, preferințele și condițiile fiecăruia diferă de la caz la caz. Ce ne arată cifrele însă este că în ultimii 12 ani (vezi primul grafic), la o chirie egală cu rata, cine a cumpărat deține un activ de două ori mai valoros.
O locuință nu este doar un adăpost sau un bun de consum, ci trebuie privită ca o acumulare de muncă. Casele se fac cu muncă și se cumpără cu muncă, de aceea cred că este util să ne gândim la case ca la o modalitate de a stoca valoarea muncii, o „baterie de muncă”. Similar investițiilor bursiere, imobiliarele sunt, în esență, un tip de consum amânat („delayed consumption”), o modalitate de a muta consumul în viitor. O cumperi acum și o consumi aproape tot restul vieții.
Kenneth French, renumitul profesor de finanțe și cercetător, consideră că achiziționarea unei locuințe elimină multe dintre riscurile asociate portofoliilor de investiții. „În momentul în care ai achiziționat o locuință, ți-ai asigurat prețul pentru o parte semnificativă din consumul tău viitor, nu mai ai incertitudini asupra costului, cu excepția taxelor pe proprietate” spune el. Și continuă: „Dacă îți cumperi casa în care locuiești, problema devine a copiilor tăi; după ce mori, prețul de piață e problema lor”.
În ceea ce îi privește pe cei care anunță frecvent „criza” pe piața imobiliară, le-aș reaminti legenda regelui Canute. Regele Canute al Angliei (sau Knut cel Mare), de origine scandinavă, era considerat de supușii săi în Evul Mediu ca fiind atotputernic, capabil să schimbe inclusiv legile naturii. Pentru a le demonstra contrariul, Canute a cerut să fie dus cu tronul la malul mării și, la maree, a început să poruncească apei să se retragă. Bineînțeles, apa nu l-a ascultat și nivelul ei a continuat să crească. Supușii săi au înțeles atunci că indiferent cât de mult îți dorești un lucru, nu te poți lupta cu legile fizicii, la fel cum nu te poți lupta nici cu legile pieței. Indiferent cât de mult îți dorești, sau ai încerca să poruncești pieței în ce direcție să evolueze, ea își va urma cursul natural, dat de cerere și ofertă.
Bineînțeles, pot apărea și perioade cu dezechilibre, cu cerere mai redusă, care să ducă la o corecție a prețurilor, dar atâta timp cât există factori structurali care justifică prețuri mai mari, piața va corecta aceste dezechilibre. Putem evalua perspectivele pe termen mediu și lung, însă nu putem ști ce se va întâmpla mâine. Ca și la bursă, speculațiile este mai bine să fie lăsate specialiștilor. Pentru toți ceilalți, zicala „time in the market beats timing the market” probabil spune mult adevăr.
De asemenea, atunci când evaluăm investițiile imobiliare, este esențial să recunoaștem și să evităm erorile sistematice (biases), popularizate de laureatul Nobel Daniel Kahneman, care ne pot distorsiona percepția. Aceste erori sistematice pot influența negativ deciziile de investiții, ducând la o evaluare eronată. Prin urmare, este important să ne bazăm pe date și analize obiective și să evităm influențele emoționale.
Cele mai frecvente erori în mentalul oamenilor atunci când se gândesc la investiții în imobiliare sunt: efectul de ancorare (anchoring bias), care se referă la tendința de a se baza prea mult pe prima informație primită. De exemplu, dacă un potențial cumpărător aude că un imobil valorează 100.000 de euro, această valoare va influența percepția sa asupra prețului, chiar dacă datele noi sugerează un preț mai mare. Confirmation bias apare când căutăm doar informațiile care ne confirmă convingerile existente, ignorând restul datelor. Efectul de optimism retrospectiv (rosy retrospection) se manifestă prin tendința de a vedea trecutul mai favorabil decât prezentul, crezând că oportunitățile anterioare au fost mai bune. Aversiunea față de pierdere (loss aversion bias) face ca frica de pierdere financiară să fie mai puternică decât potențialul de câștig, descurajând investițiile în ciuda condițiilor favorabile de piață.
O altă eroare pe care numeroase persoane o fac în momentul în care compară prețurile din capitala României cu prețurile din alte capitale europene este să se uite la cele mai scumpe proprietăți din București, din cele mai exclusiviste cartiere, și să le compare cu locuințele medii din alte mari orașe. Corect este să compari mere cu mere, locuința medie din București cu cea medie din alte capitale europene, nu să considerăm ca referință top 1% cele mai scumpe proprietăți din zonele premium ale Bucureștiului și să le comparăm cu locuința standard din altă capitală din regiunea CEE.
Totodată, trebuie remarcat că mereu va exista și un segment al pieței imobiliare dedicat locuințelor de lux, care aparent au prețuri exorbitante. Aceste bunuri, numite în cărțile de economie „bunuri Veblen”, sunt atractive tocmai datorită exclusivității lor, sunt bunuri rare, nu putem locui cu toții în Cotroceni sau Dorobanți. Pentru unii investitori, astfel de proprietăți reprezintă nu doar o investiție, ci și un simbol de statut social.
PS: Această analiză nu este exhaustivă și nu ia în considerare toți factorii. De asemenea, nu este o recomandare de investiții și nici nu ține cont de condițiile personale ale fiecăruia. Prin acest articol nu încurajez pe nimeni să cumpere sau să vândă vreo locuință, încerc doar să aduc un strop de echilibru și rațiune în dezbaterea publică.
