Banii în mișcare. Patru pași prin care poți să verifici seriozitatea unui dezvoltator imobiliar
În episodul anterior am văzut cum poți să determini în câteva secunde valoarea unei proprietăți imobiliare. Aceasta se calculează folosind formula „chiria lunară x 12 luni x timp recuperare investiție”, din care scazi 20% pentru plata taxelor, reparații, uzură sau faptul că gradul de ocupare NU este 100%.
Timpul recomandat pentru recuperarea unei investiții în imobiliare este între 15-17 ani. Acest interval nu este întâmplător și are în spate niște calcule de randament minim care să justifice riscurile asumate. Aceasta se datorează unei legi fundamentale în economie, care spune în felul următor: cu cât timpul de investiție, riscul și constrângerile sunt mai mari, cu atât randamentul trebuie să fie în creștere!
Randamentul în imobiliare
Orice randament se calculează prin raportarea EFECTULUI la EFORT. În cazul unei investiții imobiliare, efectul potențial constă în chiria încasată, în timp ce efortul este prețul de achiziție. Astfel, o decizie privind achiziționarea unui imobil este înțeleaptă atunci când randamentul anual obținut se plasează între 7,4% și 8,3%, ceea ce înseamnă că ai cumpărat la un PREȚ apropiat de VALOARE, deci ai luat o decizie corectă!
Randamentul minim în imobiliare este justificat de riscurile și provocările aferente deciziei de a cumpăra o locuință, respectiv: concentrarea averii, diversificarea redusă, lichiditatea scăzută, cheltuielile de întreținere, eventuala grijă a chiriașilor și asimetria de informație.
Concentrarea averii și diversificarea redusă, poate unele dintre cele mai mari provocări, merită detaliate.
Randament zero în ultimul deceniu pentru poporul român
În România, investițiile în imobiliare înseamnă deținerea efectivă a proprietății, ceea ce implică blocarea unei sume importante de bani. Astfel, aproape 77% din averea populației este blocată în imobiliare, una din cele mai mari ponderi din lume! Acesta este motivul principal din cauza căruia avuția netă a populației României a bătut pasul pe loc în ultimul deceniu.
Conform ultimului raport de stabilitate financiară publicat de Banca Națională a României, avuția netă a populației la finalul anului 2019 era de 2.060 mld lei, nivel similar cu cel înregistrat în anul 2008. Aceasta înseamnă un randament zero în ultimul deceniu pentru poporul român!
Verificarea dezoltatorului imobiliar
Ultimul subiect referitor la imobiliare este verificarea dezvoltatorului pentru evitarea problemelor sau pentru a construi o negociere corectă și transparentă. Iată ce trebuie să ai în vedere:
În primul rând, este important să știi dacă dezvoltatorul respectiv a mai livrat și alte proiecte imobiliare, care este calitatea acestora și dacă au existat întârzieri.
În al doilea rând, trebuie să vezi dacă acționarii dezvoltatorului au fost implicați în alte companii care au falimentat sau au avut probleme cu legea.
În al treilea rând, verifică comportamentul de plată a obligațiilor fiscale sau dacă există procese deschise împortiva companiei respective de către furnizori sau diverși creditori.
Nu în ultimul rând, situația financiară a dezvoltatorului este foarte importantă. Trebuie să te ferești de companiile care au un grad foarte mare de îndatorare și o profitabilitate redusă, deoarece acestea sunt expuse riscului de insolvență.
Poți obține aceste informații publice printr-o simplă căutare pe Google a numelui dezvoltatorului, urmat de cuvintele „raport informații de afaceri”. Astfel, vei găsi multiple soluții privind rapoartele de bonitate și analiză ale companiei de care ești interesat.
Cam acestea au fost cele mai importante aspecte pe care să le ai în vedere atunci când consideri investiția în imobiliare. Până la următoarea revedere, NU UITA! Banii sunt întotdeauna în mișcare. Fii înțelept și fă-i să lucreze pentru ține, familia și afacerea ta.
Editare web: Luana Păvălucă
