Regiunea Europei Centrale şi de Est (ECE) şi cele şase economii majore - Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România şi Slovacia - rămân unele dintre cele mai dinamice din lume, reiese din raportul „Top 10 predicţii pentru ECE-6 în 2023”, întocmit de compania de consultanţă imobiliară Colliers.
„Deşi vor merge la ritmuri de creştere diferite, avansul este aşteptat să rămână pozitiv în toate ţările ECE-6 în 2023. Fondul Monetar Internaţional estimează că expansiunea pentru această regiune va încetini la 1,5%, mai puţin de jumătate din ritmul înregistrat în 2022 (estimare de 3,7%), şi, deşi acesta este cel mai slab ritm de aproape un deceniu încoace (dacă se trece cu vederea anul pandemic 2020), prognoza pe termen lung arată în continuare că ECE-6 creşte de două ori mai repede decât zona euro. Altfel spus, consultanţii Colliers şi instituţii precum FMI prevăd o încetinire, nu o recesiune, iar convergenţa economică relativ la Europa de Vest încă are loc. Cu toate acestea, inflaţia va rămâne o provocare majoră, semnificativ peste ceea ce ar trebui considerat un nivel normal, ceea ce înseamnă că politica monetară va rămâne restrictivă (sau va deveni chiar mai restrictivă) cel puţin anul acesta”, sunt de părere analiştii citați în raport, potrivit Agerpres.
Geopolitica va rămâne în centrul atenţiei în acest an, în regiunea Europei Centrale şi de Est, mai ales în contextul războiului din Ucraina.
„O abordare mai atentă a Occidentului asupra regiunii presupune consolidarea democraţiilor şi a dezvoltării economice din ECE. Mai mult, capitalul occidental va fi mai prezent în ţări care oferă un cadru stabil pentru investiţii la costuri mult mai mici decât cele din economiile dezvoltate. Termenul de «friend-shoring» (relocare într-o ţară prietenoasă) a fost mai mult un simplu cuvânt care a căpătat popularitate în 2021 şi 2022, dar va deveni o realitate începând cu 2023”, se arată în raportul de specialitate.
Presiuni pe piața imobiliară
Un alt aspect important al anului în curs se referă la clădirile „verzi” şi eficiente din punct de vedere energetic, „mult mai mult decât un simplu criteriu de bifat pentru companii şi investitori în rapoartele către acţionari”.
Pe această temă, consultanţii Colliers se aşteaptă să vadă o diferenţiere tot mai mare a chiriei/valorii unei clădiri în funcţie de cât de ecologică/eficientă este aceasta, aspect valabil pentru toate ţările din grupul ECE-6, iar acest lucru ar trebui să se aplice tuturor sectoarelor imobiliare, dar în special segmentului de birouri şi a celui industrial.
„Inflaţia ridicată şi creşterea bruscă a costurilor de construcţie observate în ultimii doi ani vor avea un impact asupra pieţelor imobiliare din regiunea ECE pentru mulţi ani de acum încolo. Indexarea chiriilor cu rata inflaţiei va însemna o creştere bruscă a chiriilor actuale şi a taxelor de administrare (service charge). Între timp, costurile mai mari ale construcţiilor vor duce la mai puţine livrări, în timp ce scumpirea împrumuturilor, o altă consecinţă a inflaţiei, va afecta şi atractivitatea noilor proiecte care se bazează într-o mai mare măsură pe finanţarea bancară. În general, mai puţine livrări de proiecte imobiliare comerciale vor duce la presiuni suplimentare asupra chiriilor pe termen mediu, cu condiţia ca pieţele imobiliare să continue să înregistreze o cerere robustă”, menţionează sursa citată.
Pe segmentul cererii cererea de închiriere de birouri, Colliers a remarcat ponderea tot mai mare a renegocierilor, mai degrabă decât a relocărilor. În plus, unii chiriaşi din clădirile mai vechi, cum ar fi cele care nu au caracteristici tehnice în ton cu vremurile, caută în continuare să se mute în clădiri mai eficiente, în ciuda chiriilor mai mari, deoarece alte costuri financiare generate de calitatea/eficienţa scăzută a clădirii încep să se adauge la facturile lor.
„Acest decalaj între clădirile bune/premium şi cele mai vechi este o temă comună în regiunea ECE-6, cu implicaţii şi pentru alte sectoare, indiferent dacă vorbim despre proprietăţi imobiliare comerciale sau de cele rezidenţiale, sau dacă vorbim despre închirierea sau despre cumpărarea unei proprietăţi”, apreciază specialiştii.
Modificări în comportamentul clienților
O temă de interes este modul de lucru al oamenilor care continuă să se schimbe şi modifică configuraţia biroului.
„Aceste schimbări nu influenţează cum arată spaţiul de lucru deschis/comun, ci şi pe zone care încurajează creativitatea şi spiritul de echipă. Dezbaterea despre modul în care vor lucra angajaţii va fi mult mai profundă şi există deja primele exemple în regiune, unde unele companii (cum ar fi Telekom Hungary) au introdus o săptămână de lucru de 4 zile. În România, în Parlament a fost elaborată o legislaţie (care nu a fost încă adoptată) care ar permite angajaţilor să aleagă o variantă cu patru zile de lucru de 10 ore pe săptămână”, notează raportul citat.
În topul predicţiilor Colliers se află şi dezvoltările industriale şi cererea de leasing, care vor rămâne la acelaşi nivel cu anii precedenţi. În acest context, stocul industrial şi logistic modern din ţările ECE-6 rămâne cu mult sub cel al unei ţări occidentale „normale/tipice” raportat la numărul de locuitori, astfel încât există încă mult spaţiu de creştere pe termen mediu.
De asemenea, graniţa dintre magazinele clasice şi cele de comerţ electronic se estompează, pe măsură ce tot mai mulţi jucători le-au integrat pe ambele în modelele lor de afaceri, mulţi dintre ei încercând să optimizeze experienţa clienţilor printr-o abordare omnichannel.
„Este interesant faptul că, exceptând Ungaria (care are o pondere mai mică), aproximativ una din două persoane din ECE-6, nu vor să cumpere doar online, deoarece preferă să vadă produsul înainte de a face achiziţia. Posibil ca tocmai această (posibilă) reticenţă culturală faţă de cumpărăturile online să fie motivul pentru care un sistem BOPIS (buy online, pick up in-store/cumpără pe internet, ridică din magazin) poate funcţiona foarte bine în ECE”, conform cercetării.
Consultanţii Colliers sunt de părere că, în acest an, volumul de activitate pe piaţa de investiţii va scădea, în timp ce tranzacţiile vor avea şi o abordare „mai oportunistă”, în perioada următoare.
„Începe o perioadă de tatonare în tentative de a descoperi pe unde se află preţurile, iar investitorii nu vor dori să se blocheze într-un proiect la un randament care a devenit brusc nerealist având în vedere situaţia actuală. Astfel, jucătorii din piaţă s-ar aştepta ca randamentele să deplaseze ceva mai sus, cel puţin uşor pe unele subpieţe, în condiţiile în care marile bănci centrale (în special Banca Centrală Europeană) nu au încheiat încă procesul de înăsprire a condiţiilor de finanţare”, estimează consultanţii.
În ceea ce priveşte sectorul rezidenţial, în viziunea experţilor, acesta va cunoaşte schimbări profunde şi o accelerare mai ales pe zone de închirieri.
