Ce lasă în urmă mafia lui Mazăre. Efectele sentinţei ICCJ asupra apartamentelor şi clădirilor de pe terenurile furate

Aproape o sută de terenuri nu mai pot fi vândute, iar de construit nu se mai poate construi pe ele pentru că fie nu se mai eliberează autorizaţii noi, fie cele deja acordate au fost anulate. Apoi, posibile procese în cascadă despre care nimeni nu ştie încă în ce număr vor fi şi nici cât de departe vor ajunge, dar nu este exclus ca Radu Mazăre să se vadă prins, din nou, în menghina instanţei, după ce a fost condamnat la nouă ani de închisoare. Şi, nu în ultimul rând, cum va arăta 1 mai "de fiţe" la Mamaia şi întregul sezon estival 2019 în această staţiune, în condiţiile în care plajele furate de gruparea Mazăre se întorc la administraţia publică, iar cluburile şi hotelurile ridicate acolo au din acest moment o mare problemă?

L-a înjurat pe procurorul DNA care îl ancheta într-unul din dosarele penale, a cerut desfiinţarea parchetului anticorupţie, a tratat drept "bazaconii" acuzaţiile aduse de procurori, a fost arestat preventiv şi eliberat sub control judiciar. Când procesele au ajuns într-un punct periculos, a părăsit ţara, călătorind peste 7.000 de kilometri şi stabilindu-se în Madagascar, unde îşi ridicase deja un mic imperiu de afaceri şi recreere cu banii câştigaţi "cinstit", ca politician, în România.

La un an şi două luni după fuga acestuia, constănţenii şi nu numai ei încep să înţeleagă anvergura mafiei care a proliferat în cei peste 15 ani în care Radu Mazăre a fost primar. Fără îndoială, vor fi ajutaţi să priceapă cu cine au avut de-a face de sentinţa instanţei supreme din 8 februarie a.c., prin care Mazăre a fost condamnat definitiv la nouă ani de închisoare în dosarul retrocedării plajelor din Mamaia. Cristian Borcea și Nicușor Constantinescu au primit şi ei câte cinci ani de detenţie.

Recuperarea prejudiciului. Cum se poate ajunge din nou la Mazăre

Ecourile haosului pe care Mazăre l-a creat nu se vor stinge uşor. După cum remarcă unul dintre oamenii familiarizaţi cu tunurile imobiliare ale fostului edil, dacă vorbim fie şi numai de recuperarea prejudiciului uriaş stabilit de judecători, "va dura ani de acum încolo". De ce? "Gândiţi-vă că prejudiciul calculat de instanţă este de 100 de milioane de euro, iar prejudiciile pe care le vedeţi, care se vor recupera de la câţiva dintre cei care sunt acum după gratii sunt de vreo trei milioane. Pentru restul de bani s-a ratat momentul în 2008, în Consiliul local al municipiului Constanţa, când s-a votat împotriva constituirii municipalităţii ca parte civilă în acest proces. Prejudiciul se poate recupera de către cei care sunt în cauză acum cu acţiuni în regres, care pot merge până la Radu Mazăre", explică Mihai Petre, fost jurnalist, în prezent consilier personal al actualului primar al Constanţei, Decebal Făgădău.

Însă prejudiciul e doar una din feţele problemei. Cealaltă priveşte două situaţii care predispun la apariţia altor complicaţii:

• derularea procedurii prin care administraţia publică locală va reintra în posesia terenurilor de care o văduvise gruparea Mazăre
• impactul acestui întreg proces asupra numeroaselor tranzacţii care s-au făcut în anii scurşi de la comiterea infracţiunilor

„Nu prea mai există terenuri care să fi scăpat de construire”

"Senzaţia mea, din ceea ce mai ştiu de prin oraş, este că nu prea mai există terenuri care să fi scăpat de construire", subliniază şi Mihai Petre. 

Acesta admite că "este o situaţie inedită, e ceva cu totul nou şi pentru noi, ca administraţie, să-ţi revină acasă aproape o sută de terenuri cu care fuseseră împroprietăriţi diverşi". 

Problemele îşi fac apariţia încă din faza incipientă. De pildă, din etapa inventarierii tuturor bunurilor pe care instanţa supremă a decis să le restituie Primăriei Constanţa.

Mihai Petre vine cu detalii: "Nu aş vrea să avansez o cifră acum, tocmai am început să fac calculele mele şi ca număr de terenuri, şi ca număr de metri pătraţi. Instanţa publică un număr de terenuri în clar care, din ceea ce ştiu eu, fac parte din 12 dispoziţii pe care instanţa le desfiinţează – pe opt dintre ele integral, iar pe patru parţial. Instanţa, însă, atunci când nominalizează nişte terenuri, nu le nominalizează pe toate cele care revin fie în domeniul statului, fie în domeniul municipiului Constanţa, deci ele sunt mult mai multe decât cele pe care le vedem pe site-ul Înaltei Curţi. De aceea trebuie să aşteptăm şi motivarea instanţei pentru a vedea exact ce este acolo. De pildă, în prima dispoziţie, din anul 2002, pe care instanţa o desfiinţează parţial, Juridicul nostru trage concluzia, raportându-se la ceea ce găseşte pe site-ul instanţei, că doar două terenuri din vreo 20 revin la municipalitate. Trebuie, aşadar, să apară motivarea, pentru a afla, negru pe alb, care sunt acele terenuri".

Primele măsuri: Vânzarea terenurilor şi tranzacţiile cu clădiri situate pe acestea, blocate

Există măsuri pe care administraţia locală din Constanţa a decis să le ia preventiv, fără să mai aştepte publicarea motivării de către instanţa supremă. 

"A fost notificată Camera notarilor publici Constanţa şi a fost notificat Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, astfel încât dacă cuiva îi vine vreo idee cu terenurile acestea să se ştie foarte clar, la nivelul celor două instituţii, că suprafeţele respective apar în hotărârea Înaltei Curţi şi momentan au un regim juridic diferit decât ceea ce se ştia până acum. Dacă cineva doreşte să vândă peste noapte un teren de genul acesta, trebuie să se ştie că nu se mai poate. Nu poţi să vinzi ceva ce nu mai este al tău, ci al municipiului Constanţa", arată consilierul personal al edilului Decebal Făgădău.

Potrivit lui Mihai Petre, "există şi o dispoziţie internă acum potrivit căreia nu se mai eliberează niciun fel de certificat de urbanism sau de autorizaţie de construcţie pe terenurile pe care încă nu s-a construit. Aşadar, cineva care doreşte acum să construiască, chiar dacă există o reglementare care i-ar permite, nu poate să mai construiască acolo".

În opinia acestuia, având în vedere că mai există o categorie, aceea a terenurilor pe care construcţia a început, dar nu a fost finalizată, ar trebui sistată orice operaţiune. "Nu poţi să construieşti pe ceva ce nu este al tău", spune Mihai Petre, care admite că printre titularii unora dintre proprietăţile imobiliare vizate de sentinţa ICCJ "există şi foarte mulţi cumpărători de bună-credinţă, care nu au nicio vină că şi-au cumpărat un apartament într-un bloc ridicat pe un teren care acum revine la municipalitate. Se va discuta probabil de la caz la caz ce se întâmplă cu acest tip de teren: se dă în folosinţă, se vinde, se închiriază". 

Speţa de la Constanţa seamănă cu o alta care a făcut vâlvă în ultima vreme. Anul trecut omul de afaceri Puiu Popviciu, plecat din ţară, a fost condamnat la şapte ani de închisoare. Pe acest fond, instanţa a decis trecerea în proprietatea statului a unei suprafeţe de 224 ha, situată în cea mai scumpă zonă a Capitalei, pe care, între timp, au fost ridicate mai multe construcţii cu destinaţie publică. (detalii AICI)

"Constructorii care ştiau că fac un lucru abuziv ar trebui să plătească"

"Suntem ultimii care să îşi dorească demolarea acelor blocuri. În niciun caz, pentru că majoritatea acelor oameni sunt cumpărători de bună-credinţă", susţine şi consilierul local liberal Romeo Rezeanu, care laudă decizia instanţei supreme, considerând-o  binevenită "măcar în acest al 13-lea ceas, ca să se stopeze odată degringolada şi acest El dorado de construcţii abuzive în staţiunea Mamaia şi nu numai acolo". 

Acesta mai consideră că primăria ar trebui să se îndrepte acum împotriva dezvoltatorilor imobiliari. "Repet, nu-i vorba de cetăţenii care locuiesc acolo, dar constructorii care ştiau că fac un lucru abuziv ar trebui să plătească despăgubiri Primăriei Constanţa pentru fiecare an în care au folosit terenurile respective. (...) Să recuperăm banii de la dezvoltatorii care, majoritatea dintre ei, au devenit multimilionari din foşti crescători de oi şi capre", subliniază consilierul Rezeanu.

Avocata lui Radu Mazăre din acest dosar, Ioana Focşa, a refuzat orice dialog până la apariţia motivării deciziei.

De reţinut şi că o parte din construcţiile ridicate în aceşti ani pe terenurile situate pe plajă ori în proximitatea ei sunt cluburi. Peste aproape două luni se deschide sezonul estival şi, evident, sunt semne de întrebăre pe care le ridică situaţia creată prin decizia instanţei supreme din 8 februarie. "Să vă spun, de exemplu, ce se întâmplă acum cu un club care este pe un teren din acesta, îmi este greu. Eu zic că până de 1 mai vom avea o situaţie destul de clară. Şi e clar că toţi cei care au construit pe un teren care nu mai este al lor vor trebui să intre într-un dialog cu administraţia locală şi să găsească o soluţie cu privire la funcţionare – ori vânzare, ori închiriere, dar în folosinţă", punctează Mihai Petre.

 Cascada de procese care ar putea urma

"Şi eu cred că la mâna a patra, a cincea sunt cumpărători de bună-credinţă, dar vă mai spun şi că la prima mână e greu de crezut. Eu cred că aceştia din urmă ştiau foarte bine ce au cumpărat şi de unde, iar mai departe, cum le-au dat, asta este o altă discuţie", afirmă consilierul personal al actualului edil al Constanţei.

Mihai Petre, cel care susţine că, în viitor, nu este exclus ca Radu Mazăre să aibă noi probleme din cauza modului în care a făcut retrocedările şi împropririle, încearcă să facă o primă schiţă la acest tablou: "Presupunând că ultimul cumpărător nu se înţelege cu primăria - eu vreau să vând şi el nu vrea să cumpere. Problema nu este la mine, ci este la el, dar el mai departe nu are treabă cu mine, ci el se duce la cel de la care a cumpărat terenul. Este o acţiune în regres în cascadă care ajunge într-adevăr la primărie, dar nu ajunge la mine, ci la cel care a împroprietărit, la Radu Mazăre. Acţiunea în regres, dacă se duce până la capăt, se duce la grupul infracţional şi de acolo poate fi recuperat un prejudiciu. Cel care are un teren acum, dar de fapt nu-l mai are, spune: <<eu l-am cumpărat, am dat pe el 10 lei, vreau banii înapoi. Păi nu ţi-i dau eu (primăria), că nu-i treaba mea, ci cel de la care ai cumpărat>>. Se duce la cel de la care a cumpărat. Dar şi acela îi spune: <<dar şi eu la rândul meu l-am cumpărat de la X>>. Şi tot aşa, până se ajunge la cel care l-a împroprietărit pe primul şi se cer banii de la el. Dar asta e o acţiune în instanţă în cascadă, cu nu ştiu câte procese care se pot deschide pentru a fi recuperaţi banii, iar asta pentru un singur apartament dintr-un bloc construit pe un teren care era de fapt al municipalităţii. Şi te doare capul! Situaţia este destul de complicată", conchide Mihai Petre, consilierul personal al primarului Decebal Făgădău.

Interviu. "Există Directiva 42/2014 care îl protejează pe terţul de bună-credinţă"

Cum vede toată această situaţie apărută la Constanţa un avocat specializat în asemenea speţe? Explică Stan Tîrnoveanu, senior partner la casa de avocatură "Zamfirescu, Racoţi & Partners", într-un interviu acordat Digi24.ro.

Digi24.ro: Să luăm unul dintre terenurile din Constanţa vizate de decizia instanţei supreme. Pe el se află un bloc finalizat, apartamentele au fost deja vândute. Municipalitatea va trebui să reintre în posesia terenului, practic apartamentul există, dar suprafaţa de teren de sub clădire revine la municipalitate. Ce se întâmplă cu titularii apartamentelor?

Stan Tîrnoveanu: În principiu, persoanele fizice, cel mai probabil, au calitatea unui terţ de bună-credinţă. În privinţa drepturilor terţului de bună-credinţă, acestea în mod normal nu pot fi afectate. Există Directiva 42/2014 care îl protejează pe terţul de bună-credinţă. Cf art. 6, alin. 2, în măsura în care ar fi vorba chiar şi de o confiscare nu trebuie să se aducă atingere terţului de bună-credinţă. Deci poate să schimbe proprietarul terenului, însă cel care este proprietar pe ceea ce este edificat nu va fi afectat. De asemenea, prevederea aceasta este aplicarea unui principiu de drept roman - eror comunis facit jus, adică eroarea comună invincibilă reprezintă drept – punând în valoare siguranţa circuitului civil. Cel mai probabil, dacă există o redevenţă o va încasa primăria, ori dacă există o taxă care se plătea pentru concesiunea respectivă o va încasa primăria. Cert este că dreptul terţului nu poate în mod normal a fi afectat. Terţul, cel mai probabil, a verificat cartea funciară iar acolo era probabil proprietar societatea, entitatea care a vândut ceea ce este edificat, nu era notat niciun litigiu şi astfel terţul a cumpărat. Altminteri nu putea să cumpere.

Digi24.ro: Sigur că, momentan, lipseşte motivarea, care poate să introducă noi variabile.

S.T.: Sigur. Ca principiu, sunt câteva precedente judiciare – ştiu câteva hotărâri la nivelul Curţii de Apel Bucureşti – care au protejat sau mai bine zis au respectat buna-credinţă a terţilor care nu au avut nicio conexiune cu dreptul penal, au fost cumpărători de bună-credinţă.

Digi24.ro: Având în vedere situaţia de faţă aceste apartamente pot fi obiectul unor tranzacţii noi? Pot fi vândute, de exemplu, de către proprietarul de bună-credinţă?

S.T.: Cred că titularii actuali pot să vândă. Ar trebui văzut ce spune hotărârea cu privire la titularii actuali. Cred că în latura civilă va clarifica şi de acolo va stabili care este regimul juridic al celui care a cumpărat un apartament în Mamaia, în Constanţa. Dacă se va reţine că este un cumpărător de bună-credinţă, în mod normal este de bună-credinţă şi transferă acest regim juridic şi celui care va dobândi bunul pe viitor.

Digi24.ro: În cazul terenurilor pe care se află o clădire în construcţie, e limpede că vorbim de o situaţie diferită.

S.T.: Depinde dacă dezvoltatorul este cel care a dobândit titlul sau dacă este cumpărător la a treia, a patra mână. Dacă este primul, cel original, cel care a dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate, este altceva. Înseamnă că poate fi şi parte în dosarul penal, iar instanţa penală va stabili care este regimul juridic. Mă refer la latura civilă din dosarul penal.

Digi24.ro: Ce trebuie să facă administraţia publică în primă fază?

S.T.: Să pună în aplicare hotărârea instanţei cu privire la latura civilă din dosarul penal. Dacă în hotărâre spune că e proprietar, automat se va duce la cartea funciară pentru a-şi înscrie dreptul de proprietate. Dacă nu s-a clarificat latura aceasta, urmează să se clarifice. Hotărârea pe latura civilă din dosarul penal va tranşa cine este proprietarul terenului.

Digi24.ro: Este posibil să se nască o nouă salbă de procese în urma deciziei instanţei?

S.T.: Este posibil. Dacă nu soluţionează tot lanţul acesta de consecinţe, anulând doar un anumit titlu, se vor naşte dosare subsecvente care vor încerca să clarifice raportul juridic ulterior. Dacă cumva a şi fost o dispută cu privire la acest lucru, din punct de vedere procedural există instituţia revizuirii. Nu ştiu care este speţa, nu ştiu cum s-a rezolvat latura civilă, însă dacă nu s-a finalizat până la capăt, aceasta se va întâmpla în cadrul unui proces civil. Au fost dosare şi în Bucureşti în care s-a reconstituit dreptul de proprietate în mod nelegal, s-a constatat calitatea de terţ de bună-credinţă a unor sub-dobânditori care au plătit preţul corect, transparent, conform pieţei şi atunci dreptul acestor terţi a fost protejat, căci altfel se ajunge la o insecuritate a circuitului civil.