Garsoniera - "Regina" noului regulament privind creditarea
Împreună într-un apartament de 2-3 camere cu soția și copiii, dar și cu soacra și eventual și cu nora sau ginerele - o asemenea imagine ar putea reveni tot mai des în atenţie într-un orizont de câţiva ani, după ce zilele trecute Banca Națională a României a decis limitarea gradului de îndatorare a debitorilor în cazul creditelor luate de aceștia.
Noul regulament va intra în vigoare la 1 ianuarie 2019 și limitează la 40% din veniturile nete ponderea ratelor la credite și la 20% la cele
în euro. Și ca să nu se zică că nu s-a gândit la cei fără locuință, în cazul primei achiziționate plafonul este majorat cu 5 puncte procentuale, fiind 45% și, respectiv, 25%.
Într-un comunicat remis miercuri, Banca centrală încearcă să le arate românilor că situația nu este atât de tristă. O gospodărie formată din doi adulți cu doi copii și venituri totale nete de 5.000 de lei, deci probabil familia „medie” românească din urban, își va permite după 1 ianuarie o rată lunară cu patru lei mai mare față de prezent, adică 2.000 de lei comparativ cu 1.996 lei acum. O persoană singură, cu un
salariu net de 3000 de lei, își va permite o rată mai mică față de prezent cu doar un leu, după 1 ianuarie.
Exemplele de calcul ocolesc cu delicateţe creditarea în euro, zonă în care ponderea pe care o poate avea un credit în veniturile nete obținute se înjumătățește. Banca nu furnizează comparații în acest sens.
Pe cei care se temeau că măsura va afecta economia, BNR îi liniștește. Va fi un „impact nesemnificativ asupra creșterii economice”.
Atunci de ce a luat BNR aceste măsuri? Răspunsul este furnizat tot în comunicatul de presă de zilele trecute. Este un bine nesolicitat nici de români, nici de bănci, dar pe care BNR s-a gândit să îl facă „pro bono”. Ar fi vorba de protejarea populației cu venituri medii și cu venituri sub valorile medii „în sensul îmbunătățirii capacității de plată pentru creditarea sănătoasă”, spun comunicatorii băncii.
Dar au nevoie românii să fie protejați? Cum arată cifrele privind creditele neperformante? Potrivit datelor oficiale la nivel european,
ponderea creditelor neperformante în România este una medie față de restul UE, adică 6%. Stăm mai bine decât Grecia (credite neperformante de 44%), Cipru (34%), Portugalia (12,4%), Italia (9,7%), Bulgaria (9,3%), Slovenia (8%), Ungaria (7,6), Irlanda (7%) și Polonia (6,1%).
Stăm mai rău decât celalte țări europene, spre exemplu Germania și Marea Britanie, cu 1,7%, respectiv 1,4% sau Franța, cu 3%.
Comparațiile trebuie să ia în considerare și mărimea sectorului bancar. Pierderi ale băncilor de trei la sută în Franța din volumul creditelor sunt de zeci de ori mai mari decât cele de 6% ale băncilor din România.
Valoarea activelor bancare în Hexagon este egală cu PIB-ul acestei țări, deci 2.500 miliarde euro, în timp ce în România este de jumătate din PIB, deci vreo 100 de miliarde de euro. Procentele nu spun, de aceea, mult.
Atunci care este de fapt principala îngrijorare a BNR? Una dintre temeri este aceea că în caz de criză poate fi acuzată că nu a făcut nimic ca să preîntâmpine situația, după cum s-a întâmplat în 2008. Mulți economiști au acuzat BNR că în acei ani a privit impasibilă creșterea creditului în condițiile în care economia era într-o pronunțată fază de expansiune, iar valoarea activelor imobiliare creșterea nesustenabil.
”Este ca la meteorologie. Meteorologii, ca să nu fie trași la răspundere, spun că va fi potop. Apoi zic: foarte bine că nu a fost. Probabil va veni criza și ei vor zice că am luat măsuri, am blocat creditarea, nu avem datorii mari”, spune un profesor de economie.
Există și alte motive, în afara grijilor față de români. Limitarea creditării în euro micșorează cererea de monedă europeană de pe piață și
ajută la ținerea sub control a cursului leului după ce acesta a dat semne serioase de creștere. Limitând cererea de credite se țin sub
control dobânzile interbancare, cu efect pozitiv limitarea dobânzii interbancare ROBOR. Să nu uităm criticile Guvernului la adresa BNR pe această temă din primăvară. Deoarece împrumută mai puțin românii, băncilor le rămân la dispoziție mai mulți bani să împrumute statul, al cărui deficit bugetar este important. Restricțiile puse la creditul ipotecar vor ajuta și la ținerea în frâu a prețurilor pe piața imobiliară, în condițiile în care scumpirile din România sunt peste media UE. În primele luni ale anului România a avut a
treia scumpire a locuințelor din UE (3,1% în al doilea trimestru, față de media UE, de 1,4%).
Nu în ultimul rând băncile primesc un cadou de Crăciun. Anunțând cu câteva luni înainte măsura limitării creditelor de consum, românii se vor înghesui să ia acum împrumuturile pe care, poate, și le planificaseră pentru anul viitor.
Dar ce efecte vor avea măsurile BNR asupra pieței imobiliare? Aici oferta nu excelează prin calitate, iar micșorarea creditării ipotecare
va accentua tendința, majorând cererea de locuințe ieftine. Locuințele mici se vor face și mai mici. Un studiu făcut în primăvară de
Interrobang arăta că în condițiile în care suprafaţa minimă a unei garsoniere ar trebui să fie de 37 de metri pătraţi, 70% din garsonierele
scoase la vânzare la un târg imobiliar aveau suprafețe mult mai mici.
Sau: aproape 60% din apartamentele de două camere analizate aveau mai puţin de 57 de metri pătraţi utili, cât ar trebui să fie suprafaţa minimă. Cei care au realizat studiul au analizat 37 de ansambluri rezidenţiale. Doar locuințele din cinci ansambluri aveau suprafețe
corespunzătoare.
Oferindu-se puțin bani, dezvoltatorii își vor ajusta oferta spre locuințe ieftine. Măsura BNR nu va ajuta România să scape de eticheta de țara cu cele mai proaste locuințe din UE. Suprafaţa medie utilă a locuinţei este de 46,9 metri. În Lituania, de exemplu, media
este de 68,1 mp. Cel mai aerisit locuiesc ciprioţii (158 de metri pătraţi). În comparaţie cu suprafaţa medie locuibilă pe
persoană din Europa, de 34 mp, România are o medie relativ scăzută pe persoană, respectiv 20 de metri pătraţi.
În ţara noastră, 40% din locuinte sunt ocupate de 3-5 persoane, iar în 5% din locuinţe stau şi câte 6 oameni sau mai mulți.
Ponderea locuințelor cu o singură persoană este redusă, de 22,1%, aşadar sub media UE de 31,8%. Măsura va afecta în special calitatea locuirii în marile orașe, acolo unde locuințele pot costa cu 30%-50% mai mult decât în micile orașe.
Restricționarea creditului ipotecar ar putea ușura presiunea pusă pe creșterea prețurilor, dar va avea ca principal efect limitarea
resurselor disponibile pentru cupărarea unei locuințe. Va fi restrâns accesul la locuințe în localitățile unde acestea sunt deja scumpe și
eventual chiriile vor fi sub presiune.
Piața rezidențială din Cluj-Napoca a ajuns la un nivel de "suprasaturație", în care nici măcar angajații din sectorul IT nu își mai permit să cumpere apartamente sau să achite chiriile solicitate de catre proprietari, spunea recent președintele Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR), Dana Ababei.
Singura salvare pentru cei cu venituri reduse apare ca fiind programele sociale în domeniu. Este însă suficient de bine gândit programul Prima Casă? Are acesta viitor? Oficiali ai BNR nu s-au sfiit în ultimul an să arunce săgeți în direcţia acestui program.
”În prezent, volumul creditelor acordate prin programul „Prima casă” a căpătat o dimensiune sistemică, atât în ceea ce privește stocul de
împrumuturi (31,9 miliarde lei, reprezentând 26% din total credite acordate populației, la martie 2018), cât și în ceea ce privește fluxul
de credit ipotecar (acesta a totalizat 64% din cel acordat în anul 2016 și 58% din cel acordat în anul 2017)”, susținea, în luna mai, Comitetul Național pentru Supraveghere Macroprudențială.
Programul s-a dovedit prea accesibil celor cu venituri medii și inaccesibil celor cu venituri mici. „Eu, personal, găsesc că, în forma care este în momentul de faţă, el trebuie schimbat. Trebuie să se adreseze în mod special celor care au resurse mai puţine şi să nu fie pentru case de vacanţă. Acum este şi pentru case de vacanţă bine-merci. Juniorul familiei ia creditul şi cumpără o locuinţă la Mangalia, la Poiana Braşov. E voie! Nu există nicio interdicţie. Aşa cum, în momentul de faţă, sunt folosite de multe ori creditele pentru Prima casă pentru apartamente şi alte locuinţe mult mai scumpe, făcându-se numai un arbitraj de dobândă decât plafonul creditului”, spunea recent directorul Direcţiei de Stabilitate financiară din BNR, Eugen Rădulescu.
Alții nu s-au sfiit chiar să declare că trebuie anulat. "Din punct de vedere social, programul "Prima casă" a avut un rol modest. Astfel,
analiza caracteristicilor debitorilor după venit arată însă o utilizare limitată a programului de către debitorii cu venituri reduse, similară
situaţiei existente în cazul creditelor ipotecare standard”, se arată într-un studiu privind beneficiarii acestui program.
În condițiile măsurilor restrictive gândite de BNR în privința creditului ipotecar, statul trebuie să în mâini frâiele politicilor de
locuire. Prima Casă trebuie regândit de BNR și Guvern.
