Podcast Ce efecte va avea noul Cod al Urbanismului asupra dezvoltării Bucureștiului

          

          

Codul mult dezbătut al Urbanismului a fost aprobat tacit de Senat, în luna iunie, în forma propusă de Ministerul Dezvoltării. Acum, proiectul de lege care va reglementa în următorii ani tot ce înseamnă dezvoltare urbană în România, a ajuns la Camera Deputaților, care e for decizional.

Printre punctele de interes apărute în spațiul public se află problema spațiilor verzi, care pot fi preluate în prezent de către autoritățile locale din terenuri atât publice cât și private.

Antoanela Comșa, membru în Consiliul Director al Asociației Investitorilor de Real Estate din România (AREI) și președinte Granvia Group, ne-a spus, în cadrul podcastului Digicontext, că nu se face o diferență între un teren public și unul privat și că ar trebui să existe o expropriere și o despăgubire justă pentru cel privat.

Ea spune că dezvoltatorii imobiliari serioși își doresc spații verzi. De asemenea, reprezentantul AREI avertizează că dacă va fi adoptat în actuala formă Codul amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor, vor exista probleme de dezvoltare urbană la nivelul Capitalei, unde Primăria Generală aprobă Planurile Urbanistice Zonale pentru toate sectoarele.

„Discutăm despre ceea ce înseamnă spațiile verzi. Este o mare problemă și dezbatere. Toată lumea își dorește spații verzi.

Noi, dezvoltatorii serioși, cu atât mai mult ne dorim spații verzi.

În forma actuală, Codul prevede faptul că dacă autoritatea publică locală dorește să realizeze un Plan Urbanistic General al localității, poate decide să introducă sau să denumească spațiu verde orice teren. Nu se face o diferență între un teren public și un teren privat. Suntem de acord că da, statul, autoritatea poate să declare un teren proprietate privată ca și spațiu verde dar acest lucru se poate întâmpla doar în conformitate cu legislația, în sensul în care ar trebui să existe o expropriere și o despăgubire justă pentru acel teren.

Sunt oameni care își achiziționează teren să-și amenajeze o casă, nu au bani să înceapă construcția și peste 3 ani se trezesc că spațiul respectiv este spațiu verde și este limitat sau chiar nu poate construi pe el. Pentru că, astăzi, legislația spune că dacă ai un teren care este declarată zonă verde ori nu poți construi deloc pe el, ori cu anumite limitări.

Ne dorim, de asemenea, ca Planurile Urbanistice Zonale să fie aprobate de autoritățile locale, ceea ce, de altfel, se și întâmplă astăzi în restul României. Trebuie să ne gândim că acest Cod nu este doar pentru București, este pentru toată țara. Doar că în București funcționează puțin altfel, în sensul în care aceste PUZ-uri sunt aprobate de către Primăria Generală a Capitalei.

De ce ne dorim acest lucru? Este foarte simplu. În primul rând, gândiți-vă la efortul din punctul de vedere al timpului Consiliului Municipiului București, în sensul că ar trebui să aprobe proiecte pentru 6 sectoare, aproape pentru 6 orășele mici, în timp ce, așa, fiecare consiliu local și-ar aproba Planurile Urbanistice Zonale.

Și mai avem un aspect. În momentul în care se aprobă un PUZ la Capitală, Capitala nu știe foarte bine de ce fonduri dispune autoritatea locală a sectorului, în sensul în care vedem și astăzi și am avut multe discuții și sunt discuții în spațiul public de proiecte realizate în câmp și ulterior cei care locuiesc acolo se duc către autoritatea locală a sectorului cerându-le să realizeze străzi, doar că ei nu au bani să realizeze acele străzi.

Atunci, poate că autoritatea locală a sectorului ar ști mai bine dacă să aprobe un proiect într-o anumită zonă, pentru că ea va ști dacă are în viitorul apropiat suficiente fonduri să realizeze o stradă, o școală, o grădiniță și așa mai departe. Aceste lucruri sunt foarte importante.

Tot în spațiul public se pleacă de la ideea că dacă acest lucru s-ar întâmpla – mutarea PUZ-urilor de la Capitală către sectoare, atunci s-ar continua haosul. Asta înseamnă să plecăm de la premisa că autoritățile sectoarelor nu vor respecta legislația, pentru că astăzi totuși avem o legislație care nu ne permite să facem chiar ce vrem noi, în sensul în care suntem limitați la ceea ce înseamnă modificarea coeficienților urbanistici, nu putem să depășim cu 20%, nu putem să facem chiar ce vrem. Deci nu ar mai exista haosul din trecut. Nu putem să creștem coeficientul de utilizare a terenului, cum am avut cazuri în anii 2005-2010-2013, când aveam CUT-uri și de 7. Astăzi, municipalitatea București a limitat la un CUT de 4 terenul. Așa că nu vedem ca fiind un lucru rău  mutarea PUZ-ului.

Dacă Codul s-ar aproba în forma actuală, are destul de multe probleme care în viitor ar genera conflicte între proprietarii de terenuri și autoritatea locală, aceste conflicte ducând la procese în instanță. Este ultimul lucru pe care ni-l dorim, să ajungem în instanță, unde știm că procesele pot dura și până la 7 ani, caz în care am avea iar blocaje în ceea ce înseamnă dezvoltarea corectă a orașelor. Până la urmă asta ne dorim, să putem să construim cu toții în baza aceleiași legi, acelorași reguli și să fie totul sustenabil, să aibă spații verzi, parcări etc”.

Președintele Granvia Group spune că acest Cod are și lucruri bune.

„Noi suntem primii care ne dorim să avem un astfel de Cod. El trebuia să apară, pentru că un lucru bun este faptul că sub umbrela lui acum sunt reunite mai multe legi.

Astăzi, sectorul imobiliar, cel al construcțiilor, este guvernat de mai multe legi. Ele au fost modificate pe parcursul timpului și aceste modificări au fost realizate, din păcate, uneori doar punctual, în sensul că a modificat doar Legea 50, fără să modifice și Legea 350. Atunci, dacă încep să construiesc, într-un fel spune Legea 50, și în alt fel spune Legea 350. De aici apar interpretări”.

Un alt aspect pozitiv este digitalizarea, care este introdusă în acest Cod.

„Dacă am avea digitalizarea, ar fi extrem de simplu și benefic pentru că am putea să vedem istoricul fiecărei proprietăți, ce s-a aprobat sau nu, ce s-a construit. Nu am mai merge la primării să cerem certificate de urbanism de informare sau s-ar elibera autorizațiile și certificatele mai rapid”.

De asemenea, introduce și posibilitatea ca proprietarul terenului pe care dorește să dezvolte un proiect să poată negocia cu autoritățile.

Ascultați podcastul pentru a afla ce efect are eliminarea scutirii de la plata CASS și neacordarea scutirii CAM pentru angajații din construcții și, de asemenea, cum vor resimți clienții mărirea TVA-ului la 9% pentru achiziția de locuințe în 2024.

Antoanela Comșa vorbește totodată despre tendințele care vor defini piața imobiliară anul viitor și oferă sfaturi pentru un potențial cumpărător de apartament.